Leistungen

Unsere Dienstleistungen

Mein Leistungskatalog umfasst u.a. die Erstellung von Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB:

Bei einem Verkehrswertgutachten werden alle Gebäude- und/oder Grundstücksmerkmale erfasst und geprüft. Der Umfang beträgt ca. 60-120 Seiten.

Der zeitliche Gesamtaufwand beträgt hierfür etwa 3-4 Arbeitswochen. Dafür erhalten Sie ein solides, anerkanntes Gutachten.

Kurzgutachten:

Nicht immer ist ein umfangreiches Verkehrswertgutachten erforderlich. Für die Bewertung von Immobilien und Grundstücken genügt in einigen Fällen (Kauf- oder Verkauf einer Immobilie, familieninternen Angelegenheiten wie z.B. Nachlassregelungen, Vermögensübersicht) ebenso eine sachverständige Immobilienbewertung in Form eines ca. 30 – 50 seitigen Kurzgutachtens.

Meine Kurzgutachten enthalten alle wesentlichen Angaben zum Grundstück und zu den baulichen Anlagen. Im Gegensatz zur einer Verkehrswertermittlung werden aber einige Dinge positiv angenommen und nicht geprüft, so wird zB. die Altlastensituation als unbelastet angenommen etc..

Kauf- oder Verkaufsberatung:

  • Gemeinsame Objektbesichtigung
  • Beurteilung der Substanz- und Werteverhältnisse
  • Ausführliche Vor-Ort-Beratung
  • Günstiger Pauschalpreis
  • Schnelle Immobilienbewertung

Die Leistung erfolgt i.d.R. mündlich, kann aber auch schriftlich protokolliert erfolgen.

  • Wohnimmobilien (ETW, EFH, DHH, ZFH)
  • Erbbaurechte
  • Mehrfamilienhäuser
  • Märkte (Einzelhandel, Discounter etc.)
  • Industrie und Gewerbebauten
  • Lagerhallen, Industriehallen
  • Pflege-/Altenwohnheime
  • Büroimmobilien
  • Gastronomie
  • Landwirtschaftsobjekte
  • gemischt genutzte Immobilien wie Wohn- und Geschäftshäuser
  • Spezialimmobilien (z.B. Kinos, Tankstellen)
  • Kirchliche Bauten
  • Markt-/Verkehrswertgutachten gemäß  §194 BauGB
  • Bewertungen im Zuge von Darlehens-Abwicklungen/Zwang/freihändiger Verkauf
  • Plausibilisierung von Fremdgutachten
  • Renditeeinschätzungen
  • Beleihungswertgutachten gemäß PfandBG/BelWertV
  • Markteinschätzungen

Verkehrswert

Was versteht man unter dem Bergriff „Verkehrswert“?

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Ein Gutachten für den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, wird in der Regel dann beauftragt, wenn Eigentümer, Käufer, Erben, Kreditinstitute oder andere Beteiligte eine verlässliche und objektive Einschätzung des Grundstücks- und Immobilienwertes benötigen.

Verkehrswertermittlung

Die Grundstücks- und Immobilienbewertung (auch veraltet Güterabschätzung) ist eine durch Rechtsnormen geregelte Wertermittlung, die durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Fachkenntnis einen Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (Immobilien) zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt.

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, zum Beispiel:

  • Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser),
  • Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren),
  • Spezialimmobilien (Parkhäuser, Tankstellen, Hotels, Logistikflächen),
  • Gemischt genutzte Grundstücke.

Üblicherweise wird das Ertragswertverfahren nicht für selbst genutzte Wohngrundstücke bzw. -immobilien wie z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen angewendet, deren Wert im Regelfall im Vergleichswertverfahren (ggf. ergänzend im Sachwertverfahren) ermittelt wird. Ebenfalls wendet man das Ertragswertverfahren üblicherweise nicht für vermietete oder besonders ausgestattete Spezialimmobilien an, wie z. B. spezielle Produktionsanlagen, Infrastruktureinrichtungen wie z. B. Bahnhöfe, kulturelle Immobilien und militärisch genutzte Grundstücke.

Bezüglich des Grund und Boden basiert das indirekte Vergleichswertverfahren auf der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse (in Deutschland sind Grundstückskaufverträge stets notariell zu beurkunden, wobei eine Kopie des Kaufvertrages dem Gutachterausschuss zugeht). Hierzu kann beim Gutachterausschuss Einblick in die anonymisierte Kaufpreissammlung genommen werden. Eine sichere Beurteilung ist nur bei ausreichender Zahl von hinreichend geeigneten vergleichbaren Käufen möglich.

Ein anderer Weg ist die Nutzung der Bodenrichtwerte, welche die Gutachterausschüsse empirisch aus der Kaufpreissammlung ableiten. Diese werden für größere Städte in Form von Bodenrichtwertkarten für bestimmte Lagen abgeleitet, wobei im Regelfall Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die der Wertableitung zugrunde liegende durchschnittliche Grundstücksgröße angegeben ist. Zumindest die Art der baulichen Nutzung und die Lage sollte zwischen Bodenwertzone und zu bewertendem Grundstück übereinstimmen, für Maß der baulichen Nutzung und Grundstücksgröße können Umrechnungskoeffizienten angewandt werden. Ist keine hinreichend vergleichbare Bodenrichtwertzone zur Hand, kann eine nochmals indirekte Ableitung versucht werden, die jedoch meist anfechtbar ist.

Da die meisten Grundstücke sehr viele individuelle Merkmale aufweisen, ist eine vollständige Übereinstimmung der Merkmale sowohl der direkt als auch indirekt zu vergleichenden Grundstücke oft nicht gegeben. Der Unterschied wird im Wege der Ableitung von Zu- oder Abschlägen bzw. Korrekturfaktoren ausgedrückt. Die sich ergebenden Abweichungen sollten nach deutscher Rechtsprechung im Regelfall nicht höher sein als 30–35 %. Ansonsten kann man nicht mehr von vergleichbaren Grundstücken sprechen.

Beispiele für Merkmale, die bei Zu- und Abschlägen zu beachten sind:

  • Örtliche Lage, z. B. Lage im bebauten Raum, zu den Himmelsrichtungen, Belichtung, Verkehrslage
  • Bodenbeschaffenheit z. B. Untergrund, Tragfähigkeit
  • Größe und Form z. B. Tiefe, Gestalt, Frontbreite
  • Bodenschätze z. B. Abbaumöglichkeiten
  • Lage in Gefahrenzonen
  • Grad der Erschließung
  • Umwelteinflüsse z. B. Lärm, Rauch, Gerüche, …
  • Grundabtretungen, Grundeinbeziehungen, Bauplatzeigenschaft
  • Planungs- und Baurecht: Flächennutzungs- und Bebauungsplan bzw. §§ 34 und 35 BauGB
  • Nutzungsbeschränkungen
  • Gesetzl. Beschränkungen der freien Verfügung: Denkmalschutz, Mieterschutz, Weltkulturerbe
  • Zustand der Außenanlagen: erforderliche Instandsetzungen
  • Art und Verwendung der Nachbarliegenschaften

Der ermittelte Wert des Grund und Boden ist ggf. durch Zu- und Abschläge für wertbeeinflussende Faktoren wie z. B. Kontamination und dingliche Rechte zu korrigieren.

Diese Art der Wertermittlung wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien (z. B. eigengenutzten Einfamilienhäusern) angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den zukünftig dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, sondern nach den Herstellungskosten bzw. Wiederbeschaffungskosten (Sachwert) bemisst. Traditionell wird deshalb das Sachwertverfahren bei eigengenutzten Objekten wie Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet.

Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Ganz explizit sind hier nicht „Rekonstruktionskosten“ gemeint. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grund und Bodens wird im Vergleichswertverfahren bestimmt.

 

Bauthermografie

Jeder Körper mit einer Temperatur oberhalb des absoluten Nullpunktes sendet Wärmestrahlung aus.

Die Thermografie, auch Thermographie, ist ein bildgebendes Verfahren zur Anzeige der Oberflächentemperatur von Objekten. Eine Wärmebildkamera wandelt die für das menschliche Auge unsichtbare Infrarotstrahlung in elektrische Signale um. Daraus erzeugt die Auswerteelektronik ein Bild in Falschfarben.

Dabei wird die Intensität der Infrarotstrahlung, die von einem Punkt ausgeht, als Maß für dessen Temperatur gedeutet.

Bei der passiven Thermografie wird die durch die Umgebung oder den Prozess bedingte Temperaturverteilung der Oberfläche erfasst. Dies wird beispielsweise in der Bautechnik zum Auffinden von Wärmebrücken verwandt.

Zum Einsatz kommt eine Wärmebildkamera „Testo 872“.

Die Wärmebildkamera testo 872 ist geeignet für die professionelle Gebäudethermografie

Messung der Radonbelastung in Gebäuden

Messung des Gebäudes auf potenzielle Radonbelastung

Gemessen werden sollte, wie hoch die Radon-Konzentration in den wichtigsten Aufenthaltsräumen in einem Jahr durchschnittlich ist („Jahresmittelwerte“). Mit den wichtigsten Aufenthaltsräumen sind die Räume gemeint, in denen sich die Bewohner oder Nutzer des Gebäudes üblicherweise am längsten aufhalten – zum Beispiel Wohnzimmer, Schlafzimmer, Wohn- und Essräume, Arbeitsräume.

Zum Einsatz kommen Radon -Detektoren, quasi Dosimeter, die i.d.R. für 3 – Tage aufgestellt wird (mehrere in einem Einfamilienhaus) und dann verschlossen und abgeholt, sodann zur Auswertung einem Labor zugeschickt wird.

Nach der Analyse der Proben und den Ergebnissen bespreche ich, wenn eine überhöhte Konzentration vorliegt, Handlungsweisen und Möglichkeiten zur Abhilfe der Belastung konkret des betreffenden Gebäudes.

Die Kosten belaufen sich, je nach Größe des Gebäudes,  auf ca. 399 € für ein Einfamilienhaus.

Fragen zum Thema „Radon“

Radon als Problem

Radon als Strahlenquelle ist nach einer Studie des Bundesamtes für Strahlenschutz (BfS) den meisten Deutschen nicht bekannt. Dabei ist es demnach die größte Quelle für die durchschnittliche jährliche Strahlenbelastung – und nach dem Rauchen die zweithäufigste Ursache für Lungenkrebs.

Rechnerische Abschätzungen aus der Lungenkrebshäufigkeit von Bergarbeitern haben ergeben, dass Radon etwa 5 % der Lungenkrebstodesfälle in Deutschland verursacht, in der Summe sind das etwa 1.900 Sterbefälle; für Europa werden 9 % aller Lungenkrebstodesfälle und 2 % aller Krebstodesfälle auf Radon zurückgeführt. Diese Größenordnung wurde inzwischen durch epidemiologische Studien belegt. Damit gehen pro Jahr in der EU 20.000 Lungenkrebstodesfälle und in der Schweiz 300 bis gegen 400 auf Radon zurück.

Diese Angaben können Angst machen, dies ist aber nicht meine Intension. Allerdings möchte ich die allgemeine Aufmerksamkeit auf ein, wie ich glaube, stark unterschätztes Thema lenken.

Radon als Problem hat auch der Gesetzgeber erkannt:

Am 31. Dezember 2018 sind in Deutschland das Strahlenschutzgesetz und die neue Strahlenschutzverordnung in Kraft getreten. Durch dieses neue Strahlenschutzrecht wird – neben einer umfassenden Überarbeitung und Erweiterung der Regelungen zum Schutz vor Radon an Arbeitsplätzen – auch erstmals der Schutz der Bevölkerung vor Radon in Aufenthaltsräumen geregelt. Es gilt fortan für die über das Jahr gemittelte Radonaktivitätskonzentration in der Luft von Aufenthaltsräumen und an Arbeitsplätzen in Innenräumen jeweils ein Referenzwert von 300 Becquerel pro Kubikmeter, das heißt von 300 Radonzerfällen pro Sekunde und pro Kubikmeter Raumluft.

Das Auftreten von Radon im Boden unterliegt in Deutschland starken regionalen Schwankungen, abhängig von der lokalen Geologie und der Luftdurchlässigkeit des Erdbodens. Bis zum 31. Dezember 2020 werden die Länder Gebiete ausweisen, in denen eine beträchtliche Zahl an Gebäuden den Referenzwert überschreitet – sogenannte Radonvorsorgegebiete. Aber auch außerhalb dieser Gebiete können lokal erhöhte Radonvorkommen auftreten, die zu Überschreitungen des Referenzwerts in Gebäuden führen können.

Was ist überhaupt Radon?

Radon kann man nicht riechen, schmecken, oder sonst wie wahrnehmen.

Radon ist ein radioaktives chemisches Element mit dem Elementsymbol Rn und der Ordnungszahl 86. Im Periodensystem steht es in der 8. Hauptgruppe, bzw. der 18. IUPAC-Gruppe und zählt damit zu den Edelgasen.

Wodurch entsteht Radon

Radon entsteht durch den natürlichen Zerfall von Uran und Thorium in den tieferen Erdschichten.

Wo kommt Radon im Boden vor?

Das BfS informiert auf Karten über regional durchschnittliche Konzentrationen. Wie viel Radon in Häusern tatsächlich ist, können nur einzelne Messungen klären. (Quelle: BfS)

Radon ist im Untergrund nicht gleichmäßig verteilt. Sein Vorkommen ist abhängig von Geologie und Bodenbeschaffenheit. In der norddeutschen Tiefebene sind die Konzentrationen niedriger als in Mittelgebirgen mit Granit- und Schiefergesteinen.

Die Radonbelastung im Boden wird –  unter anderem – durch eine Karte, herausgegeben von dem Bundesamt für Strahlenschutz (BfS)  – anzeigt.

Spezialimmobilien

Charakteristisch für Spezialimmobilien ist die Mischung aus unterschiedlichen Objekttypen.
Das prägende Element einer Spezial- oder Sonderimmobilie besteht darin, dass sich die Nutzungserfordernisse an einem bestimmten Nutzer orientieren. 

Spezialimmobilien umfassen u.a.:

Handelsimmobilien, wie z.B. Einzelhandel, Shopping Center, etc.

Freizeitimmobilien, wie z.B. Kinos, Bäder, Arenen, Sportanlagen etc.

Gastgewerbliche Immobilien, wie z.B. Hotel, Gastronomie, etc.

(In Zusammenarbeit mit Grimm-Consulting – Lüneburg)

Infrastrukturelle Immobilien, wie z.B. Energieanlagen, (Wind, Photovoltaik etc.) Flughäfen, Bahnhöfen, Tankstellen etc.

Industrieimmobilien, wie z.B. Fabrikationsanlagen, Werkstätten, Logisti- und Lagerimmobilien.

Sozialimmobilien, wie z.B. Heime, Kliniken, Schulen, Kirchen etc.

Sonstige Immobilien, wie z.B. Gutshöfe, Burgen, Schlösser etc.

Die Bewertung ist stark unterschiedlich und immer im Zusammenhang mir der Nutzung und dem Nutzer.

Consulting

Ich stehe für jede Art von Immobilienberatung zur Verfügung:

Marktanalysen:
Bedarfsermittlung, Markt- und Standorteinschätzung, Nutzungskonzeptionen

Vermietung:
Prüfung möglicher Preise, Kosten,   Konzeptentwicklung

Publik Relation:
Ihre Immobilie werbewirksam in der Öffentlichkeit platzieren.

Verhandlungsführung:
Ich vertrete Ihre Interessen bei Verhandlungen, Kommunen, etc.

Due-Dilligence:
Mit „gebotener Sorgfalt“ durchgeführte  Risikoprüfung, die grundsätzlich durch den Käufer beim Kauf von (größeren) Immobilien erfolgen sollte.
Due-Diligence-Prüfungen analysieren Stärken und Schwächen des Objekts sowie die entsprechenden Risiken und spielen daher eine wichtige Rolle bei der Wertfindung des Objektes.

Landwirtschaftliche Taxation

Das Bodenschätzungsgesetz trat am 16. Oktober 1934 in Kraft. Die Bodenschätzung kennzeichnet die landwirtschaftlich nutzbaren Böden nach ihrer Beschaffenheit (Bestandsaufnahme) und stellt deren Ertragsfähigkeit fest. Hierbei werden nur die natürlichen Ertragsbedingungen (Bodenaufbau bis 1 Meter unter Flur, Geländegestaltung, klimatische Verhältnisse und Wasserverhältnisse) berücksichtigt und nach dem Acker- bzw. Grünlandschätzungsrahmen bewertet. Die Ergebnisse sind kartenmäßig erfasst und liegen flächendeckend für Deutschland vor. Ziele der Bodenschätzung sind eine einheitliche steuerliche Bewertung des landwirtschaftlichen Grundbesitzes sowie eine planvolle Gestaltung der Bodennutzung. Die Novellierung des Bodenschätzungsgesetzes erfolgte 2007.

Ein Acker, auch Feld oder Schlag genannt, ist ein landwirtschaftlich genutzter Boden (Kulturboden), der regelmäßig zum Beispiel mit einem Pflug und/oder anderen Ackergeräten bearbeitet und mit einer Feldfrucht bestellt wird. In der Regel muss ein Acker alle 5 Jahre mindestens einmal umgebrochen werden um den Status zu erhalten.

Man spricht von einem Weizen- oder Rapsfeld, aber meist von einem Kartoffel- oder Rübenacker. Hinsichtlich des Gebrauchs dieser Wörter gibt es auch landschaftliche Unterschiede. Ein als Acker genutztes Land wird als Ackerland bezeichnet.

Als Ackerkrume oder auch Bodenkrume wird die lockere, bearbeitete, mit organischem Material angereicherte oberste Schicht (in etwa 30 cm) eines Ackers bezeichnet.

Bodenpunkte oder Ackerwertzahl, die vom Gutachterausschuss ermittelt werden, geben Bewertungsfaktoren, die Qualität einer Ackerfläche angibt und damit besser bewertbar macht. So wird ausgehend von der Bodenzahl durch Zu- und Abschläge auf Grund von Faktoren wie Klima oder ausgewählter Landschaftsmerkmale wie z. B. Hangneigung und Waldschatten ermittelt, insofern diese von den Standardwerten (u. a. 8°C mittlere Jahrestemperatur, 600 mm mittlerer Jahresniederschlag, keine oder sehr geringe Hangneigung) abweichen. Die Ackerzahl kann als Korrektur der Bodenzahl unter Bewertung der natürlichen Bedingungen des individuellen Standortes verstanden werden.

 
 

Als Grünland werden im deutschen Sprachraum landwirtschaftliche Flächen bezeichnet, auf denen überwiegend Gräser oder krautige Pflanzen angebaut werden und deren Biomasseaufwuchs durch Beweidung oder Mahd für die Viehwirtschaft oder geringfügig zur Produktion von Energiepflanzen genutzt wird (Grünlandwirtschaft).

Auch für Grünland gibt es Grünlandpunkte zur Bewertung der Ergiebigkeit landwirtschaftlicher Fläche genutzt werden.

Der Waldwert umfaßt die Wertanteile für den Boden und ggf. für den Waldbestand.

Die Wertermittlung von Wald kann aus den verschiedensten Gründen erforderlich sein,  z.B. Verkauf, Flurbereinigung, Flächentausch und nicht zuletzt aus steuerlichen Aspekten. 

Die Bewertung von Waldflächen erfolgt nach den Grundsätzen der Waldbewertungsrichtlinie (WaldR) des Bundesministers der Finanzen und der Landesrichtlinie zur Waldbewertung des Bundeslandes), zum Verkehrswert getrennt nach Boden- und Bestandswerten. Richtwerte und Preise von Waldverkäufen, die die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der Landkreise herausgegeben, werden zum Vergleich herangezogen. Sie können jedoch dann nur eine  Orientierungshilfe sein, wenn der Markt den die Merkmale des Waldes wie  z. B. Aufwuchs überhaupt wahrnimmt, oder die Vergleichspreise des Gutachterausschuss exakt diese Merkmale berücksichtigen.  Mischpreise von Bestand und Boden sind dann erforderlich, wenn eine Unterscheidung nach Größe, Baumart, Alter und Bodenzustand nötig ist.

Bewertungsgrundlage sind die Standortsgüte (Boden) und ggf.  die Qualität des aufstockenden Waldes (Bestand). Die relevanten Bestandsparameter werden in der Regel nach forsteinrichungstechnischen Gesichtspunkten erfasst.

Das Preisniveau wird, insbesondere in stadtnahen Lagen, von der künftigen Nutzungsfunktion, z. B. Erholungswald, Jagdwert oder Bauerwartungsland, deutlich beeinflusst.