Unsere Dienstleistungen

Mein Leistungskatalog umfasst u.a. die Erstellung von Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB:

Bei einem Verkehrswertgutachten werden alle Gebäude- und/oder Grundstücksmerkmale erfasst und geprüft. Der Umfang beträgt ca. 40-60 Seiten.

Der zeitliche Gesamtaufwand beträgt hierfür etwa 3-4 Arbeitswochen. Dafür erhalten Sie ein solides, anerkanntes Gutachten.

Kurzgutachten:

Nicht immer ist ein umfangreiches Verkehrswertgutachten erforderlich. Für die Bewertung von Immobilien und Grundstücken genügt in einigen Fällen (Kauf- oder Verkauf einer Immobilie, familieninternen Angelegenheiten wie z.B. Nachlassregelungen, Vermögensübersicht) ebenso eine sachverständige Immobilienbewertung in Form eines, ca. 30 – 50 seitigen Kurzgutachtens.

Meine Kurzgutachten enthalten alle wesentlichen Angaben zum Grundstück und zu den baulichen Anlagen, im Gegensatz zur einer Verkehrswertermittlung werden aber einige Dinge positiv angenommen und nicht geprüft, zB. die Altlastensituation wird als unbelastet angenommen.

Kauf- oder Verkaufsberatung:

  • Gemeinsame Objektbesichtigung
  • Beurteilung der Substanz- und Werteverhältnisse
  • Ausführliche Vor-Ort-Beratung
  • Günstiger Pauschalpreis
  • Schnelle Immobilienbewertung

Die Leistung erfolgt i.d.R. mündlich, kann aber auch schriftlich protokolliert erfolgen.

  • Wohnimmobilien (ETW, EFH, DHH, ZFH)
  • Erbbaurechte
  • Mehrfamilienhäuser
  • Märkte (Einzelhandel, Discounter etc.)
  • Industrie und Gewerbebauten
  • Lagerhallen, Industriehallen
  • Pflege-/Altenwohnheime
  • Büroimmobilien
  • Gastronomie
  • Landwirtschaftsobjekte
  • gemischt genutzte Immobilien wie Wohn- und Geschäftshäuser
  • Spezialimmobilien (z.B. Kinos, Tankstellen)
  • Kirchliche Bauten
  • Markt-/Verkehrswertgutachten gemäß  §194 BauGB
  • Bewertungen im Zuge von Darlehens-Abwicklungen/Zwang/freihändiger Verkauf
  • Plausibilisierung von Fremdgutachten
  • Renditeeinschätzungen
  • Beleihungswertgutachten gemäß PfandBG/BelWertV
  • Markteinschätzungen

Verkehrswert

Was versteht man unter dem Bergriff „Verkehrswert“?

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Ein Gutachten für den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, wird in der Regel dann beauftragt, wenn Eigentümer, Käufer, Erben, Kreditinstitute oder andere Beteiligte eine verlässliche und objektive Einschätzung des Grundstücks- und Immobilienwertes benötigen.

Verkehrswertermittlung

Bei dem Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie anhand von tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien ermittelt. Für das Vergleichswertverfahren muss eine ausreichende Anzahl von Kauf-/Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte im Wertermittlungszeitraum vorliegen. Durch diese Vorgaben ist die Zahl der vergleichbaren Objekte oftmals sehr begrenzt, jedoch bietet vor allem bei dem Kauf/Verkauf von Eigentumswohnungen die deutschlandweite Kaufpreissammlung unserer Gutachter eine geeignete Ermittlungsgrundlage. Vorteil dieses Verfahrens ist, dass es die aktuelle Marktsituation berücksichtigt und widerspiegelt. Das Modell für die Ermittlung des Vergleichswerts ist in den §§ 15 – 16 ImmoWertV beschrieben.

Immobilienbewertung – Gerhard Hofer, Engelsberg

Die vom Gutachterausschuss erhaltenen Daten müssen aufbereitet werden. So gibt es i.d.R. einzelne Kaufpreise, die weit ober- oder unterhalb des sogenannten Vertrauensbereiches liegen, diese werden als „Ausreißer“ zunächst ermittelt und dann aus der Statistik genommen.

Sodann werden die Daten mittels einer Regressionsanalyse  auf bestimmte Zusammenhänge geprüft.

Mit Hilfe der Regressionsanalyse kann in einem mathematischen Modell ein vermuteter kausaler Zusammenhang zwischen zwei oder mehreren Eigenschaften (Variablen) von Objekten beschrieben werden, sofern eine statistisch ausreichende Anzahl vergleichbarer Objekte vorliegt. So kann man z. B. feststellen, dass die Höhe einer Wohnungsmiete (abhängige Variable) bis zu einem gewissen Grad von der Größe einer Wohnung (unabhängige Variable) abhängt. Bei einer unabhängigen Variablen spricht man von einer „einfachen Regressionsanalyse“, bei mehreren unabhängigen Variablen (es könnte zusätzlich zur Wohnungsgröße noch die Abhängigkeit von der Lageklasse und von der Anzahl der Räume untersucht werden) von einer „multiplen Regressionsanalyse“.

Ziel der Analyse ist es, einen Trend zu erkennen, bzw. für ein Bewertungsobjekt die Größe der abhängigen Variablen – bei Bewertungen oft Miethöhe, Kaufpreis o.ä. – abzuschätzen.

Da die manuelle Berechnung einer linearen Regression nach der „Methode der kleinsten Quadrate“ relativ rechenintensiv ist, führt man die Regressionsanalyse in der Regel mit einem Statistikprogramm wie z. B. „R“ oder einem Tabellenkalkulationsprogramm wie „Excel“ oder „Calc“ durch, bei denen die Regressionsanalyse schon als feste Funktion integriert ist.

Mit diesen Programmen erzeugt man zunächst ein Streudiagramm (siehe unten) um die vermutete Abhängigkeit visuell zu kontrollieren. Die oben genannten Programme zeigen dem Anwender auch gleich in diesem Streudiagramm die Regressionsgerade als Trendlinie und die berechnete Regressionsgleichung an.

Mit der folgenden erzeugten Regressionsgleichung können nun Netto-Kaltmieten für beliebige Wohnflächen, die möglichst innerhalb oder nicht zu weit außerhalb der Grenzen der Tabellenwerte liegen, berechnet werden:

Netto-Kaltmiete = 5.43 X Wohnfläche + 49.52

Neben linearen ist es ebenfalls möglich kurvenförmige Abhängigkeiten durch Linearisierung mittels Logarithmieren der abhängigen und/oder unabhängigen Variablen zu berechnen. In den genannten Kalkulationsprogrammen sind auch diese Möglichkeiten in den Diagrammfunktionen implementiert.

Einen ersten Hinweis auf die Aussagekraft der Regression gibt das Bestimmtheitsmaß r² bzw. der Korrelationskoeffizient r, der Werte zwischen -1 und +1 annehmen kann (Korrelationsanalyse). Die Aussagekraft steigt mit Annäherung an -1 oder +1. Bei r = 0 kann davon ausgegangen werden, dass die gewählten Eigenschaften nicht voneinander abhängig sind. Erkenntnisse über den Vertrauensbereich (Konfidenzintervall) der Regressionsgeraden und des Korrelationskoeffizienten liefern standardmäßig nur ausgewiesene Statistikprogramme (Quelle: Immobilienbewertung – Gerhard Hofer, Engelsberg )

Das Sachwertverfahren ist eines der drei normierten Verfahren  für die Wertermittlung von Immobilien und wird hauptsächlich für bebaute und unbebaute Immobilien angewendet, bei denen die Eigennutzung im Vordergrund steht. Dies gilt in erster Linie für Ein- und Zweifamilienhäuser. Beim Kauf dieser Immobilien steht i.d.R. nicht die Renditeüberlegung im Vordergrund. Bei Verkehrswertermittlungen mittels Sachwertverfahren wird der Wert von bebauten (und ausnahmsweise auch von unbebauten) Grundstücken auf der Grundlage ihres (marktüblichen) Substanzwerts abgeleitet. Der Substanzwert setzt sich aus dem Wert der auf dem Grundstück vorhandenen baulichen und nicht baulichen Anlagen (Zeitwert) sowie dem Bodenwert zusammen. Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend an die Marktverhältnisse anzupassen. Das Modell für die Ermittlung des Sachwerts ist in den §§ 21 bis 23 ImmoWertV beschrieben.

 

Das Ertragswertverfahren ist hauptsächlich für Immobilien geeignet,  bei denen die Fremdnutzung im Vordergrund steht. Dies gilt in erster Linie z.B. für Wohn- und Geschäftshäuser oder auch Mehrfamilienhäuser. Beim Kauf dieser Immobilien steht i.d.R. die Renditeüberlegung im Vordergrund. Beim Ertragswertverfahren wird der Wert von bebauten und unbebauten Grundstücken auf der Grundlage der für diese Grundstücke marktüblich erzielbaren Erträge ermittelt. Das Ertragswertverfahren ist zur Bewertung von solchen bebauten Grundstücken anzuwenden, die üblicherweise vorrangig zum Zwecke der Ertragserzielung erworben, genutzt bzw. bebaut werden (z.B. Mehrfamilienhäuser). Die Ertragswertermittlung analysiert die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Bei der Ertragswertermittlung wird der Bodenwert getrennt vom Wert der baulichen Anlagen ermittelt. Dabei soll der Bodenwert grundsätzlich im Vergleichswertverfahren so ermittelt werden, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den §§ 17 bis 20 ImmoWertV normiert.

Bauthermografie

Jeder Körper mit einer Temperatur oberhalb des absoluten Nullpunktes sendet Wärmestrahlung aus.

Die Thermografie, auch Thermographie, ist ein bildgebendes Verfahren zur Anzeige der Oberflächentemperatur von Objekten. Eine Wärmebildkamera wandelt die für das menschliche Auge unsichtbare Infrarotstrahlung in elektrische Signale um. Daraus erzeugt die Auswerteelektronik ein Bild in Falschfarben.

Dabei wird die Intensität der Infrarotstrahlung, die von einem Punkt ausgeht, als Maß für dessen Temperatur gedeutet.

 

Bei der passiven Thermografie wird die durch die Umgebung oder den Prozess bedingte Temperaturverteilung der Oberfläche erfasst. Dies wird beispielsweise in der Bautechnik zum Auffinden von Wärmebrücken verwandt.

Zum Einsatz kommt eine Wärmebildkamera „Testo 872“.

Die Wärmebildkamera testo 872 ist geeignet für die professionelle Gebäudethermografie

Messung der Radonbelastung in Gebäuden

Messung des Gebäudes auf potenzielle Radonbelastung

Gemessen werden sollte, wie hoch die Radon-Konzentration in den wichtigsten Aufenthaltsräumen in einem Jahr durchschnittlich ist („Jahresmittelwerte“). Mit den wichtigsten Aufenthaltsräumen sind die Räume gemeint, in denen sich die Bewohner oder Nutzer des Gebäudes üblicherweise am längsten aufhalten – zum Beispiel Wohnzimmer, Schlafzimmer, Wohn- und Essräume, Arbeitsräume.

Zum Einsatz kommen Radon -Detektoren, quasi Dosimeter, die i.d.R. für 3 – Tage aufgestellt wird (mehrere in einem Einfamilienhaus) und dann verschlossen und abgeholt, sodann zur Auswertung einem Labor zugeschickt wird.

Nach der Analyse der Proben und den Ergebnissen bespreche ich, wenn eine überhöhte Konzentration vorliegt, Handlungsweisen und Möglichkeiten zur Abhilfe der Belastung konkret des betreffenden Gebäudes.

Die Kosten belaufen sich, je nach Größe des Gebäudes,  auf ca. 399 € für ein Einfamilienhaus.

Fragen zum Thema „Radon“

Radon als Problem

Radon als Strahlenquelle ist nach einer Studie des Bundesamtes für Strahlenschutz (BfS) den meisten Deutschen nicht bekannt. Dabei ist es demnach die größte Quelle für die durchschnittliche jährliche Strahlenbelastung – und nach dem Rauchen die zweithäufigste Ursache für Lungenkrebs.

Rechnerische Abschätzungen aus der Lungenkrebshäufigkeit von Bergarbeitern haben ergeben, dass Radon etwa 5 % der Lungenkrebstodesfälle in Deutschland verursacht, in der Summe sind das etwa 1.900 Sterbefälle; für Europa werden 9 % aller Lungenkrebstodesfälle und 2 % aller Krebstodesfälle auf Radon zurückgeführt. Diese Größenordnung wurde inzwischen durch epidemiologische Studien belegt. Damit gehen pro Jahr in der EU 20.000 Lungenkrebstodesfälle und in der Schweiz 300 bis gegen 400 auf Radon zurück.

Diese Angaben können Angst machen, dies ist aber nicht meine Intension. Allerdings möchte ich die allgemeine Aufmerksamkeit auf ein, wie ich glaube, stark unterschätztes Thema lenken.

Radon als Problem hat auch der Gesetzgeber erkannt:

Am 31. Dezember 2018 sind in Deutschland das Strahlenschutzgesetz und die neue Strahlenschutzverordnung in Kraft getreten. Durch dieses neue Strahlenschutzrecht wird – neben einer umfassenden Überarbeitung und Erweiterung der Regelungen zum Schutz vor Radon an Arbeitsplätzen – auch erstmals der Schutz der Bevölkerung vor Radon in Aufenthaltsräumen geregelt. Es gilt fortan für die über das Jahr gemittelte Radonaktivitätskonzentration in der Luft von Aufenthaltsräumen und an Arbeitsplätzen in Innenräumen jeweils ein Referenzwert von 300 Becquerel pro Kubikmeter, das heißt von 300 Radonzerfällen pro Sekunde und pro Kubikmeter Raumluft.

Das Auftreten von Radon im Boden unterliegt in Deutschland starken regionalen Schwankungen, abhängig von der lokalen Geologie und der Luftdurchlässigkeit des Erdbodens. Bis zum 31. Dezember 2020 werden die Länder Gebiete ausweisen, in denen eine beträchtliche Zahl an Gebäuden den Referenzwert überschreitet – sogenannte Radonvorsorgegebiete. Aber auch außerhalb dieser Gebiete können lokal erhöhte Radonvorkommen auftreten, die zu Überschreitungen des Referenzwerts in Gebäuden führen können.

Was ist überhaupt Radon?

Radon kann man nicht riechen, schmecken, oder sonst wie wahrnehmen.

Radon ist ein radioaktives chemisches Element mit dem Elementsymbol Rn und der Ordnungszahl 86. Im Periodensystem steht es in der 8. Hauptgruppe, bzw. der 18. IUPAC-Gruppe und zählt damit zu den Edelgasen.

Wodurch entsteht Radon

Radon entsteht durch den natürlichen Zerfall von Uran und Thorium in den tieferen Erdschichten.

Wo kommt Radon im Boden vor?

Das BfS informiert auf Karten über regional durchschnittliche Konzentrationen. Wie viel Radon in Häusern tatsächlich ist, können nur einzelne Messungen klären. (Quelle: BfS)

Radon ist im Untergrund nicht gleichmäßig verteilt. Sein Vorkommen ist abhängig von Geologie und Bodenbeschaffenheit. In der norddeutschen Tiefebene sind die Konzentrationen niedriger als in Mittelgebirgen mit Granit- und Schiefergesteinen.

Die Radonbelastung im Boden wird –  unter anderem – durch eine Karte, herausgegeben von dem Bundesamt für Strahlenschutz (BfS)  – anzeigt.

Spezialimmobilien

Charakteristisch für Spezialimmobilien ist die Mischung aus unterschiedlichen Objekttypen.
Das prägende Element einer Spezial- oder Sonderimmobilie besteht darin, dass sich die Nutzungserfordernisse an einem bestimmten Nutzer orientieren. 

Spezialimmobilien umfassen u.a.:

Handelsimmobilien, wie z.B. Einzelhandel, Shopping Center, etc.

Freizeitimmobilien, wie z.B. Kinos, Bäder, Arenen, Sportanlagen etc.

Gastgewerbliche Immobilien, wie z.B. Hotel, Gastronomie, etc.

(In Zusammenarbeit mit Grimm-Consulting – Lüneburg)

Infrastrukturelle Immobilien, wie z.B. Energieanlagen, (Wind, Photovoltaik etc.) Flughäfen, Bahnhöfen, Tankstellen etc.

Industrieimmobilien, wie z.B. Fabrikationsanlagen, Werkstätten, Logisti- und Lagerimmobilien.

Sozialimmobilien, wie z.B. Heime, Kliniken, Schulen, Kirchen etc.

Sonstige Immobilien, wie z.B. Gutshöfe, Burgen, Schlösser etc.

Die Bewertung ist stark unterschiedlich und immer im Zusammenhang mir der Nutzung und dem Nutzer.

Consulting

Ich stehe für jede Art von Immobilienberatung zur Verfügung:

Marktanalysen:
Bedarfsermittlung, Markt- und Standorteinschätzung, Nutzungskonzeptionen

Vermietung:
Prüfung möglicher Preise, Kosten,   Konzeptentwicklung

Publik Relation:
Ihre Immobilie werbewirksam in der Öffentlichkeit platzieren.

Verhandlungsführung:
Ich vertrete Ihre Interessen bei Verhandlungen, Kommunen, etc.

Due-Dilligence:
Mit „gebotener Sorgfalt“ durchgeführte  Risikoprüfung, die grundsätzlich durch den Käufer beim Kauf von (größeren) Immobilien erfolgen sollte.
Due-Diligence-Prüfungen analysieren Stärken und Schwächen des Objekts sowie die entsprechenden Risiken und spielen daher eine wichtige Rolle bei der Wertfindung des Objektes.

Taxation von landwirtschaftlichen Flächen

Wertermittlung des Agrarbodens

Bei einer Bewertung wird – das Wort sagt es schon – der Wert einer Sache festgestellt. Das gilt auch für den Boden allerdings ist das komplizierter als bei anderen Gütern. Nicht nur, dass er ein Naturgut ist, er ist auch noch ortsfest und unvermehrbar.

Die Wertermittlung von Agrarflächen, Acker und Grünland, werden anhand einer Bodenschätzung, auch Bonitierung genannt, vorgenommen. Die Schätzung bewertet der Ertragsfähigkeit und damit ein wesentliches Merkmal landwirtschaftlicher Grundstücke (Acker oder Grünland). Dazu wird zunächst im Rahmen der Acker- bzw. Grünlandschätzung die Ertragsfähigkeit des Grundstücks beurteilt, die sich allein aus dem Boden und bei Grünland zusätzlich aus dem Klima ergibt. Danach erfolgen Zu- oder Abschläge, die die Geländeeigenschaft (z. B. Hangneigung) berücksichtigen.

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    Ackerbodenschätzung

    Das Verfahren gründet sich auf eine in den 1930 Jahren in ganz Deutschland durchgeführte Bodenschätzung. Dabei wurde auch der (bis dahin) beste Ackerboden ermittelt – gelegen nahe der Ortschaft Eickendorf in der für fruchtbare Böden bekannten Magdeburger Börde. Dieser Boden (Schwarzerde) erhielt die maximale Bodenwertzahl 100. Unabhängig von der tatsächlichen Nutzung wurde der Boden nach Beschaffenheit (Bestandsaufnahme) und der Ertragsfähigkeit als Ackerland oder Grünland klassifiziert. Zur Sicherstellung einer einheitlichen Bewertung, wurden über das ganze Land verteilt ca. 12000 Musterstücke (MSt) nach einheitlichen Kriterien bewertet. Die Beschreibung dieser Musterstücke war und ist die Bewertungsvorlage für die örtlichen Schätzungsausschüsse.

    Für die Schätzung der Wertigkeit der Ackerböden ist die Bodenart von hoher Bedeutung. Man unterscheidet daher für Acker:

    Klassifizierung der Entstehungsart

    Die Bodengruppen werden weiter untergliedert in ihre möglichen Entstehungsarten, bewirkt durch die mechanischen Kräfte, die den Boden auf natürliche Weise verändern, nämlich Eis, Wind und Wasser:

        Al = Alluvium (Schwemmlandboden)

        Lö = Löss (pleistozäne, äolische Ablagerung; „Windboden“)

        D = Diluvium (eiszeitlicher oder Tertiärboden)

        V = Verwitterungsboden

        Vg = gesteinshaltiger Verwitterungsboden

        Dg = gesteinshaltiger Diluvialboden

        Alg= gesteinshaltiger Alluvialboden

    Klassifizierung der Zustandsstufe

    Jede Bodenart besitzt ihrer Bodenentwicklung entsprechend eine unterschiedliche Zustandsstufe:

    1 … allmählicher Übergang der humusreichen Krume zum Untergrund (höchste Güte) bis 7 … scharfe Grenze zwischen Krume und Untergrund (geringste Güte)

    Ermittlung der Bodenpunkte/Ackerpunkte

    (Quelle: Nospickel /www.fhtp.de )

    Ergebnis: Bodenklasse für Ackerland

    Beispiel:

    Bodenart nach mineralischen Bestandteilen:

    Lehm mit Tonanteilen   :           = LT

    Bodenart nach Entstehung

     Verwitterungsboden     :              = V

    Zustandsstufe                  :              = 3                                            Bodenzahl                          :               = 65  

    (Durch Vergleich mit den Musterstücken)

    Weichen die Klima- und Geländeverhältnisse von den Bezugsgrößen ab, so werden an den Bodenzahlen Zu- oder Abschläge vorgenommen. Das so modifizierte Ergebnis stellt die Ackerzahl dar. Als Bezugsgrößen gelten folgende Klima- und Geländeverhältnisse: 8 °C mittlere Jahrestemperatur, 600 mm Niederschlag, ebene bis schwach geneigte Lage und optimaler Grundwasserstand

    Ackerzahl                           :   Bodenzahl + 2 = 67     ( Zuschlag = 2 Punkte)           

    Vergleich mit den vom Gutachterausschuss herausgegebenen Vergleichspreisen

    Die aus der Schätzungskarte entnommene Ackerzahl für das Bewertungsgrundstück wird verglichen mit dem vom Gutachterausschuss herausgegebenen Kaufpreisen aus der Kaufpreissammlung, oder aus den herausgegebenen Bodenrichtwerten.

    In diesem Fall wurde aus der Bodenrichtwertkarte ein Bodenrichtwert von 4,30 €/m² bei einer Ackerpunktzahl von 40 ermittelt.

    Für das Bewertungsgrundstück liegt hier jedoch eine höhere und damit bessere Ackerpunktzahl von 67 vor. Diese Differenz wird analysiert und dem Bewertungsgrundstück entsprechend geändert. Der so gewonnene Richtwert ist dann der Bodenwert des Grundstücks.

    Beispiel:  

    Es liegen Bodenrichtwerte für Ackerland vor: 4,30 €/m² bei einer Ackerzahl von 40, 6,10 €/m² bei einer Ackerzahl von 70. Durch Interpolation wird eine Wert von 5,80 €/m² ermittelt. Dies ist der geschätzte Bodenwert.

     

     
  • Auch beim Grünland wurde der landesweit beste Boden ermittelt. Dieser bekam den Wert 88. Das Ausgangsgestein ist für die Ertragsfähigkeit von Grünlandböden von geringer Bedeutung und wird daher beim Schätzungrahmen für das Grünland nicht berücksichtigt. Dagegen gehen durchschnittliche Lufttemperatur und die Wasserverfügbarkeit bzw. Bodenbelüftung in die Bewertung ein, da diese Faktoren die Ertragsfähigkeit von Grünland stark beeinflussen.

    Wie zuvor beim Ackerland gibt Klassifizierungen und – in diesem Fall Grünlandgrundpunkte und Grünlandpunkte

    Bei der Bewertung des Grünlandes werden nur vier Bodenarten und die Moorgruppe, sowie drei Zustandsstufen (I bis III) unterschieden. Wegen der geringen Bedeutung entfällt die Berücksichtigung des Ausgangsgesteins. Stattdessen werden die hier wichtigeren Wasserverhältnisse in fünf Stufen gegliedert, die von frisch (Stufe 1) bis nasssumpfig (Stufe 5) reichen. Mit den Klimastufen a – c  fließen durchschnittliche Jahrestemperaturen in das Bewertungsschema ein. Bei  durchschnittlichen Jahrestemperaturen unter 5,6° kann zusätzlich eine Klimastufe d benutzt werden. 

    Aus dem Grünlandschätzungsrahmen wird mit diesen Vorgaben die Grünlandgrundzahl ermittelt. Durch  Zu- und Abschläge auf die Grünlandgrundzahl wegen abweichender örtlicher Verhältnisse wird die Grünlandzahl gefunden.

    Beispiel: Der Schätzungsausschuss findet für eine Fläche Bodenart Sand, Zustandsstufe I, mittlere Klima- und Wasserverhältnisse. Im Vergleich der örtlichen Fläche mit den Musterstücken findet er im Grünlandschätzungsrahmen:

    Bodenart Sand       = S

    Zustandsstufe             I         

    Klimastufe                   b

    Wasserstufe                3

    Grünlandgrundzahl    38   

                                     Grünlandzahl             35

    (Abschlag : 38 – 3 = 35 wegen abweichender örtlicher Verhältnisse)

    Schreibweise im Liegenschaftsbuch und der Schätzungskarte:

     S I b 3  38 / 35

    Anhand dieser Daten wird der Vergleichspreis durch Vergleichspreise oder Bodenrichtwerte verglichen und ermittelt.

Der Waldwert wird durch den Preis bestimmt, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und nach dem Zustand der Waldflächen ohne Rücksicht auf ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.

Der Waldwert umfaßt die Wertanteile für den Boden und ggf. für den Waldbestand.

Die Wertermittlung von Wald kann aus den verschiedensten Gründen erforderlich sein,  z.B. Verkauf, Flurbereinigung, Flächentausch und nicht zuletzt aus steuerlichen Aspekten. 

Die Bewertung von Waldflächen erfolgt nach den Grundsätzen der Waldbewertungsrichtlinie (WaldR) des Bundesministers der Finanzen und der Landesrichtlinie zur Waldbewertung des Bundeslandes), zum Verkehrswert getrennt nach Boden- und Bestandswerten. Richtwerte und Preise von Waldverkäufen, die die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der Landkreise herausgegeben, werden zum Vergleich herangezogen. Sie können jedoch dann nur eine  Orientierungshilfe sein, wenn der Markt den die Merkmale des Waldes wie  z. B. Aufwuchs überhaupt wahrnimmt, oder die Vergleichspreise des Gutachterausschuss exakt diese Merkmale berückrichtigen.  Mischpreise von Bestand und Boden sind dann erforderlich, wenn eine Unterscheidung nach Größe, Baumart, Alter und Bodenzustand nötig ist.

Bewertungsgrundlage sind die Standortsgüte (Boden) und ggf.  die Qualität des aufstockenden Waldes (Bestand). Die relevanten Bestandsparameter werden in der Regel nach forsteinrichungstechnischen Gesichtspunkten erfasst.

Das Preisniveau wird, insbesondere in stadtnahen Lagen, von der künftigen Nutzungsfunktion, z. B. Erholungswald, Jagdwert oder Bauerwartungsland, deutlich beeinflusst.